家を買って数年が経ち、そろそろ繰上げ返済でもしようかと思っている方も多いのではないでしょうか
現状は新型コロナウイルスによって世界を取り巻く環境が激変し、
生活様式やパターンなどにも影響が出ています。
そうは言っても借金は早く返して気持ち的にも楽になりたいというのもありますね。
そこで住宅ローンの繰上げ返済について、
今このタイミングですべきかどうか考えてみました。
筆者のローン状況をシミュレーション材料としていますので
参考になる方も多いかと思います。
わかりやすくするために数字をアレンジしていますが
そこはご愛敬で。。。。
住宅ローン繰上げをする上での判断基準って何？
住宅ローンを繰上げしようと思う時の判断基準って何でしょうか？
それは個人でそれぞれ違うと思いますが、一般的なものとして下記のようなものが挙げられます
・借金を早く返して気が楽になりたい
・利息を払っているのが大変
・ローン返済総額を減らしたい
・毎月の返済額を減らしたい
・住宅ローン控除期間が終了している
それでは順番にチェックしていきましょう
借金を早く返して気が楽になりたい
これは誰もが思うことですね。
何かトラブルが起きて月々の返済が滞ってしまった時に
家が担保となっているローンでは家に住めなくなってしまいます。
団体生命信用保険に入っている場合、
死亡してしまった時にローン残債が無くなりますが
借金を気にして生きる人生は早く終わりにして、のびのび生きたいですよね〜。
利息を払っているのが大変
まとまった金額のお金を借りて、長期間返済するという図式の住宅ローン
ざっと簡単な計算をしてみましょう。
3000万円を35年の1.2%固定金利元利均等返済で借りた事にしてみましょう。
試算からすると総額返済は3675万円となります。
諸経費も含めると約3700万円ですね
3000万円借りて3700万円返す
固定金利での試算ですので、現在の低金利では変動金利のリスクをとれば
0.5%前後で借りられます。
35年間ずっと金利が0.5%だとすると返済総額3200万円
先ほどの諸経費込みの金額にすると3225万円となり
500万円近くの差がでます。
ここでまず金利差によって、返済総額に相当の差が出る事が理解できます。
ローン返済総額を減らしたい
金利差により、ローン返済総額に差がある事がわかりました。
それではローン返済総額を減らすにはどうしたら良いかを見ていきましょう。
それは住宅ローンの繰上げ返済です。
3000万円を35年の1.2%固定金利元利均等返済で借りた場合で
200万円を繰上げ返済した場合を試算してみます。
住宅ローン開始5年後に200万円を繰上げ返済した場合
利息軽減額が約81万円で返済期間2年8ヶ月短縮
比較対象としてもうひとつ10年後に繰上げ返済をした場合をみてみましょう。
住宅ローン開始10年後に200万円を繰上げ返済した場合
利息軽減額が約65万円で返済期間2年6ヶ月短縮
繰上げ返済の比較をしてみるとやはり早い段階で繰上げ返済をした方が
総返済額が減り、返済期間も短縮できる事がわかります。
毎月の返済額を減らしたい
収入状況の変化により、当初設定していた金額を毎月返済していくのは厳しくなった時
毎月の返済額を変更するという選択もアリです。
3000万円を35年の1.2%固定金利元利均等返済で借りた場合の例を使用すると
住宅ローン開始10年後に200万円を返済額軽減型で繰上げます。
当初毎月87510円だった返済額が79790円となります。
ただし35年の返済期間は変わりませんので注意が必要です。
1ヶ月7720円の支払いが変わるという事は懐事情が厳しい時には結構効くものですので
この選択肢を採用するのもアリですね。
住宅ローン控除期間が終了している
政府の施策として住宅ローン減税があります。
所得税、住民税から控除できるアレです。
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、
取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち
いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます
（住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます）。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
加えて、消費税率10％が適用される住宅の取得をして、
令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます
出典：国土交通省 すまい給付金サイトより
このように10年間に渡り、税金から控除できます。（消費増税を考慮して最長13年の期間も有り）
控除上限があるものの、とてもオトクなんですが、
期間が来ると終了してしまいます。
3つのパターンがあるので
それぞれ繰上げ返済すべきか判断基準を記載します
① 住宅ローン金利 ＜ 住宅ローン減税
繰上げ返済不要
② 住宅ローン金利 ＞ 住宅ローン減税
繰上げ返済すべき
③ 住宅ローン減税終了
繰上げ返済すべき
簡単でわかりやすい判断基準ですね。
判断基準が明確になったら決断してゴリゴリ進めていった方が良いです。
その方がローン返済総額を減らす事ができます。
繰上げ返済する時には生活資金をどれくらい確保すべき？
貯金がある程度確保されてきたら、繰上げ返済をしたくなるのはやまやまですが
どこを判断基準にしたら良いかわかりません。
筆者の判断基準としては最低でも下記を確保した上で行っています。
1ヶ月の基本生活費 ✖︎ 6ヶ月
とはいえ、最低限のラインですので
8ヶ月分くらいを確保した上で行うのがベターです。
突発的なトラブルやイベントに対応できるだけの資金は確保した上で
繰上げ返済を行うようにしましょう
賃貸派か購入派かについて
よくある住居は賃貸が良いか購入が良いかについて
色々話題になるところですが
損得に関しては賃貸がコストパフォーマンスが上ですが
個人的には購入派です。
その理由は
・家を購入すると人生的にエピソードが刻まれる
・買ったり売ったりでもしかしたら得するかもしれない
・税金の勉強になる
・面倒なこともあるが、面白いこともある
・好きな様に改造したりできる
賃貸だと毎月の家賃を払って、更新料を払って終わりです。
フットワーク軽く引っ越す事がメリットですが、
住宅購入にはそれ以上の人生を彩る何かがあります。
アラフォーだけどこれから先の資金を確保すべきか繰上げ返済すべきか
アラフォーではこれからの生活資金や子供の教育資金など
確保しなければいけない資金が増えます。
そんな時、まとまったお金をどこに振り分けるかが悩みの種となります。
今回は住宅ローンの繰上げ返済についての記事となりましたが
判断基準は下記です。
① 住宅ローン金利 ＜ 住宅ローン減税
繰上げ返済不要
② 住宅ローン金利 ＞ 住宅ローン減税
繰上げ返済すべき
③ 住宅ローン減税終了
繰上げ返済すべき
どこにあてはまるか確認した上で6ヶ月の生活資金を確保できたなら
繰上げ返済するか考えてみるのが良いと思います。
今回筆者は住宅ローン控除期間が終了したので繰上げ返済をするかどうか
どのようにすれば得なのか調べました。
自分の置かれている状況が得している状況なのか
損している状況なのかを知る事が大切
特にアラフォーともなると勢いで何とかなるという事は少なくなっており
周囲の状況を鑑みて判断したり、時期を見て判断したりと
総合的に判断する事が重要になってきます。
幸せを決めるのはじぶん
幸せを感じる心を手に入れて
幸せをじぶんで決めて
良い人生にしていきましょう！
良い人生を！！
